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《法治光芒下的暗角》

  法 治 光 芒 下 的 暗 角
  ——买来的烦恼纪实

  4月9日上午,遂宁市船山区潘羽女士准备乘动车去成都,火车站工作人员告诉她:“你因涉及法律义务未履行,不能乘座动车,只能乘座普通火车”。潘羽不由啼笑皆非:自己于2005年6月在正规的拍卖公司通过公开竞买的方式取得位于遂宁市船山区“南津商城”一楼第五号门面,支付了合理的价款,并办理了不动产登记。没想到被两年后买“南津商城”第二楼的房屋的人缠着打了十年官司,而且还被法院判决停止占用并恢复人行、消防通道原状。自己房屋内的消防通道到底在哪里?原状又是什么?她要求消防大队依法确认未果,又打起了行政官司,审级已到省高级法院,自己在为法院的判决“补漏”,却被法院列入“老赖”名单……
  一、人在家中坐,祸从天上落。
  南津商城位于遂宁市船山区南津路,共两层,原所有权人为南强供销社。1999年4月19日,南强供销社与中国农业银行遂宁市分行营业部(以下简称营业部)达成《以房地产抵偿贷款协议书》,将南津商城一楼东侧(从东至西两通)门面(计190平方米)抵偿给营业部。2000年8月4日,营业部与南强供销社又达成《以资抵贷协议书》,将南津商城第二层楼全部房产【(包括楼外两楼梯间)计1104平方米】以及第一层营业房两间(从东至西第三、四间)抵偿给营业部(二00七年,该营业部将二楼通过拍卖公司卖给了文秀清、谭合清夫妻)。因南强供销社政策性解体,潘羽于2004年11月25日通过竞买的方式取得南津商城一楼第五号门面(靠后墙处有一个楼梯,该楼梯有两个独立功能朝向:向内,可供一、二楼人员上下;向外,作为第二楼的疏散通道),并办理了产权登记。潘羽在该门面内从事建筑建材销售。
  2007年的一天,文秀清来到潘羽的5号房屋内“视察一番”,得意洋洋地说:“小潘呀,你这门面是我二楼的过道,我想你什么时侯搬迁,你必须得搬迁!否则,我要你吃不了兜着走!”
  潘羽对文秀清这番不着边际的话不以为然:5号门面是通过拍卖公司竞拍取得,而且还办了产权证,你说是过道就是过道呀?
  2008年8月12日,文秀清、谭合清向遂宁市船山区人民法院提起行政诉讼,以潘羽所有的营业房实为楼梯和消防通道为由,要求遂宁市房地产管理局撤销潘羽取得的房屋所有权证,船山区法院审理后认为:原告文秀清、谭合清对被告市房管局颁发的遂宁市城区字第A0076939号房屋所有权证有异议,向本院提起诉讼,属于行政诉讼的受案范围,且未超过法律规定的起诉期限,本案应予受理。第三人潘羽购买南津商城5号房时间在前,二原告购买二楼时间在后,且购买时已明知5号房权属已归第三人所有,现以5号房实为楼梯和消防通道不能单独作为营业房出售和登记为由,要求撤销该房屋权属证书,无事实和法律依据,其理由不能成立。故对文秀清、谭合清的主张未予支持。文秀清随即向遂宁市中级人民法院提起了上诉。
  此时,中国银行遂宁分行租用“南津商城”一楼五号(讼争房屋)及六号门面,准备作为“中国银行创新工业园区分理处”的营业场所。作为营业房屋的内部装修的消防设计必须通过消防设计审核,遂宁市船山区公安消防大队以【遂船公消审(2008)第118号】《建筑工程消防设计审核意见书》要求中国银行遂宁分行修改消防设计,理由是:装修不应占用2楼的疏散楼梯(注:消防大队认定5号房屋不是消防通道)。
  潘羽隐约地感到事情有些不对劲,社会上已有传言:文秀清公开宣扬,他们决定低价买“南津商城”二楼,就是因为能“吃掉”一楼的五号门面。
  二、上级法院没有下级法院讲道理。
  潘羽在二审中,委托了律师代理。律师通过调查收集的证据完全能证明下列事实:1、文秀清、谭合清买的二楼房屋,是2007年8月3日,遂宁市聚鑫拍卖有限公司受遂宁市农业银行委托拍卖。拍卖资料备注栏载明:“尚未办理房屋所有权证和土地使用权证,土地性质为划拨。特别提示:中间大道已被出售,现仅有两边侧通道。”2、文秀清、谭合清于2007年买的二楼房屋面积为1104平方米成交价仅为109万元(每平方米983.32元),而潘羽于2004年所买的5号门面面积115平方米成交价为59万9千元(每平方米5208.70元)。3、“南津商城”设计者----四川省博绘建筑设计院向人民法院出具的《证明》,称:“南强供销社‘南津商城’系我院(原遂宁市中区设计所)设计,现五号门面内的楼梯系商场内部方便顾客的楼梯,不是消防楼梯,后由于商城未建成,此楼梯丧失了原设计用途。”
  根据法律规定,消防设施是同时设计、同时施工、同时使用,消防验收是以消防设计为标准。按常理,文秀清、谭合清要求撤销潘羽的房屋所有权证显然是无理取闹:1、俗话说,打酒只认提壶人。文秀清、谭合清认为购买的房屋有问题,也应该找卖房的人;2、明知房屋有暇疵而以低价购买,根据诚实信用原则,不得反悔;3、5号房屋内的楼梯是不是消防楼梯,是以设计为最终根据,设计者称这不是消防楼梯,这具有盖棺定论的意义。
  但是,2009年4月27日,遂宁市中级人民法院以【(2009)遂中行终字第001号】《行政判决书》作出判决:1、撤销遂宁市船山区人民法院(2008)船山行初字第14号行政判决;2、撤销遂宁市房地产管理局颁发的遂宁市城区字第A0076939房屋所有权证。理由是:5号房所处的位置规划批准设计用途是南津商城一楼通往二楼的楼梯通道和可用于一、二楼之间防火的疏散通道,且在现实中亦一直都是作为楼梯在使用,应属于该一、二楼商城的附属设施。
  潘羽及代理律师想不明白了:建筑物里的消防通道由批准的设计为根据,最终确认权由公安消防大队(支队)依法享有。本案中,设计单位明确表示5号房屋后墙处的楼梯不是消防楼梯,公安消防大队明确认为5号房屋不是消防通道,法院判决理由的根据何在?!“南津商城”通过验收后还未投入使用因业主(南强供销社)解散而被分解出售,法院称“现实中亦一直都是作为楼梯在使用”的根据何在?!
  三、无理成有理,并非讲道理。
  潘羽在正规的拍卖公司通过竞买取得的房屋所有权,说没了就没了,文秀清以前公开宣扬的“我想要潘羽搬就要她搬”似乎并不是纯粹吹牛皮,至少证明她能力出众。潘羽当然不服,开始上访,到过最高人民法院,到过四川省高级人民法院,但最终没有结果。
  2015年3月18日,文秀清、谭合清向遂宁市船山区人民法院提起民事诉讼,以潘羽5号门面属于人行、消防通道为由,要求人民法院判决潘羽立即排除妨害,恢复人行、消防通道的原状。船山法院审理认为:被告潘羽通过拍卖所购买的南津商城5号房屋的所有权证现虽已被人民法院生效判决所撤销,仅能证明其物权占有不具有对抗第三人的法律效力,但被告潘羽继续占用该房屋是基于与南强供销社签订的房屋买卖协议,该房屋买卖协议未经法定程序确认其效力,故被告占有该房屋有合法依据,其占有合法。本案二原告在购买南津商城二楼营业房时已明知该商城5号房屋已被出售,对充分发挥二楼的营业房的商业利益已经存在障碍,该障碍系出卖人出卖前已现实存在,而非二原告购买后的被告的加害行为,故对二原告主张享有共有权利、停止占用、排除妨害等诉讼请求不予支持。
  文秀清、谭合清不服,向遂宁市中级人民法院提起上诉,该院以一审判决认定事实不清为由,撤销了一审判决,并将案件发回重审(案号:【2015】遂中民终字第323号)。
  船山法院在对本案重审时,根据文秀清、谭合清的申请,追加了遂宁市富鑫建筑工程有限公司(注:以下简称富鑫公司,文秀清、谭合清认为四川盈信天地拍卖公司被注销应由富鑫公司继受权利义务)与遂宁市经济技术开发区管理员会(以下简称:管委会,文秀清、谭合清认为南强供销社被解体,应由管委会继受权利义务)为第三人参加诉讼,文秀清、谭合清追加了一项诉讼请求:判令潘羽与第三人签订的房屋买卖合同无效。船山法院经公开开庭审理后认为:首先,被告潘羽通过拍卖得到的南津商城5号房屋在先,原告通过拍卖得到该商城二层房屋在后,且原告在参拍时,拍卖机构已明确告知“中间的大通道已出售,仅有两边侧通道”的事实,原告接受该瑕疵而选择购买,即已认可和接受二楼商城没有消防大通道而对其经营可以产生的影响的法律后果。其次,原南强供销社在出售前变更了底层5号房屋的规划用途,该行为违反了法律、法规的禁止性规定,已经中级法院生效判决所确认,但被告基于买卖合同支付了相应的对价,其损失应当得到弥补。再次,作为潘羽房屋出卖人的南强供销社改制组解散后,原告追加了第三人富鑫公司、开发区管委会,从审理查明看,无证据证明它们属于潘羽买卖合同权利、义务的继受人。最后,被告潘羽买受的房屋权属虽已被撤销登记,仅丧失对抗第三人的法律效力,不改变被告基于买卖合同占有的事实,在其占有未经人民法院判决返还前,其占有是合法的。该院根据上述理由,以(2016)川0903民初56号《民事判决书》判决:驳回文秀清、谭合清的诉讼请求。
  文秀清、谭合清不服,又向遂宁市中级人民法院提起上诉,该院认为,本案的被告潘羽通过竞买的方式取得的5号房屋内有消防通道,于是作出了(2017)川09民终279号民事判决:潘羽立即停止占用位于“南津商城”底层5号房屋内的人行、消防通道并恢复通道的原状。
  四、潘羽想尽千方百计给法院判决“补漏”,却被列入失信名单,真的有些奇葩。
  2017年8月1日,遂宁市船山区人民法院向潘羽送达了(2017)川0903执1792号《执行通知书》,责令潘羽:“立即停止占用‘南津商城’底层5号房内的人行、消防通道并恢复原状。”
  法院的命令该无条件遵守,但潘羽确实不知自己所有的“南津商城”底层5号房内是否有人行、消防通道,如果有,人行、消防通道的位置又在哪里?根据《中华人民共和国消防法》及相关规定,建筑物内的人行、消防通道是以消防设计及消防验收为依据,为了履行生效法律文书所确定的义务,潘羽向船山区公安消防大队递交了《政府信息公开申请书》,请求公开的政府信息内容是:“遂宁市船山区‘南津商城’(原遂宁市中区南强供销社商住楼)一楼与二楼的中心楼梯是将整个一楼作为通道口还是将一楼的第五号房屋作为通道口的消防设计及建设工程竣工验收资料”,船山区公安消防大队于2017年9月11日向潘羽公开了“南津商城”的设计图,该图清楚明白地反映“南津商城”的一、二楼内部楼梯供整个一楼和二楼使用,潘羽所有的5号营业房内根本就没有人行、消防通道。潘羽于是向遂宁市船山区人民法院提起行政诉讼,要求判决船山区公安消防大队“将‘南津商城’底层5号营业房确认属于消防疏散通道的具体行政行为违法”,2017年10月20日,遂宁市船山区人民法院以(2017)川0903行初53号《行政裁定书》作出裁定:以起所人诉事项已为生效裁判所羁束为由,对潘羽的起诉不予立案。
  2017年10月23日,潘羽又向船山区公安消防大队递交了《人行、消防通道确认申请书》,要求确认遂宁市船山区“南津商城”(原遂宁市中区南强供销社商住楼)底层5号门面内是否有人行、消防通道;如果有,请求依法确认人行、消防通道的具体位置。船山区公安消防大队于2017年10月24日收到了《人行、消防通道确认申请书》。时至今日,未作出任何回复。潘羽遂向遂宁市船山区人民法院提起行政诉讼,船山法院认为潘羽所诉事项受生效法律文书羁束为由,以(2018)川0903行初6号《行政裁定书》裁定:不予立案受理。潘羽向遂宁市中级人民法院提起上诉,该院以一审法院相同的理由以(2018)川09行终18号《行政裁定书》裁定:驳回上诉,维持原裁定。
  潘羽认为:法院判决要求停止占用5号房屋内的人行、消防通道并恢复原状。但自己根本就不知道5号房屋内的人行、消防通道在哪里,更不知道原状是什么。要求行政部门确认,行政部门置之不理,请求司法监督,被拒绝。
  潘羽到底该怎么办呢?!

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